Cập nhật theo quy định có hiệu lực đến ngày 02/11/2026: Luật Nhà ở 2023 (văn bản hợp nhất số 79/VBHN-VPQH) và Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đang được Quốc hội thảo luận tại Kỳ họp thứ Hai (tháng 10/2026). Bài viết không nêu lãi suất, hạn mức vay hay chính sách cho vay của ngân hàng, dự án cụ thể.
Mua căn hộ đang xây, chưa có sổ, nhiều người vẫn vay ngân hàng được để thanh toán theo tiến độ. Tài sản bảo đảm khi đó chính là căn hộ hình thành trong tương lai. Luật Nhà ở 2023 có quy định riêng cho việc này. Hiểu đúng giúp bạn chuẩn bị hồ sơ và biết rủi ro trước khi ký vay.
1. Ba tình huống dễ nhầm
Tình huống | Bản chất | Bài liên quan |
|---|---|---|
Bạn vay ngân hàng để mua căn hộ đang xây, thế chấp chính căn hộ đó | Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai (Điều 183, 184 Luật Nhà ở 2023) | Bài viết này |
Bạn mua một căn nhà mà chủ cũ đang thế chấp ngân hàng | Giao dịch tài sản đang thế chấp, cần xử lý giải chấp | |
Bạn vay ưu đãi để mua nhà ở xã hội | Chính sách vay riêng qua Ngân hàng Chính sách xã hội, tổ chức tín dụng được chỉ định |
2. Người mua có được thế chấp căn hộ chưa xây xong không?
Có. Tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án của chủ đầu tư được thế chấp nhà ở này tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn mua, cải tạo, sửa chữa nhà ở đó (khoản 3 Điều 183 Luật Nhà ở 2023).
Điều kiện theo khoản 1 Điều 184, người mua phải có:
hợp đồng mua bán nhà ở ký với chủ đầu tư;
văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán, nếu bạn là bên nhận chuyển nhượng hợp đồng;
giấy tờ chứng minh đã đóng tiền mua nhà cho chủ đầu tư theo tiến độ trong hợp đồng;
hợp đồng mua bán (hoặc văn bản chuyển nhượng) không đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện.
Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai không đúng quy định của Luật Nhà ở thì vô hiệu (khoản 2 Điều 184). Nhà ở hình thành trong tương lai cũng không bắt buộc phải có giấy chứng nhận khi thế chấp (điểm a khoản 2 Điều 160).
3. Dự án đã thế chấp thì sao?
Chủ đầu tư có thể thế chấp dự án hoặc nhà ở trong dự án để vay vốn đầu tư. Nhưng nếu muốn bán căn hộ đã thế chấp, chủ đầu tư phải giải chấp trước khi ký hợp đồng mua bán với khách hàng, trừ các trường hợp luật quy định (khoản 2 Điều 183). Việc đã giải chấp được nêu trong văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh, và chủ đầu tư phải cung cấp văn bản này cho khách hàng khi ký hợp đồng.
Vì vậy, trước khi ký hợp đồng mua và hồ sơ vay, hãy đề nghị chủ đầu tư cung cấp văn bản thông báo đủ điều kiện bán; xem thêm các văn bản Sở Xây dựng Gia Lai đã công bố.
4. Những điểm cần cân nhắc trước khi vay
Tiến độ thanh toán và giải ngân: tổng thanh toán trước bàn giao không quá 70%, chưa có sổ không quá 95% (Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản 2023). Kiểm tra lịch giải ngân của ngân hàng có khớp với tiến độ trong hợp đồng.
Bảo lãnh của ngân hàng cho nghĩa vụ của chủ đầu tư: khác với khoản vay của bạn; xem bảo lãnh khi mua nhà hình thành trong tương lai.
Chuyển nhượng hợp đồng khi đang vay: căn hộ đang thế chấp chỉ chuyển nhượng hợp đồng được khi bên nhận thế chấp đồng ý; xem chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ.
Khi có sổ: hỏi ngân hàng về việc chuyển từ thế chấp nhà hình thành trong tương lai sang thế chấp nhà đã có giấy chứng nhận.
Xử lý tài sản thế chấp: nếu không trả được nợ, việc xử lý nhà ở thế chấp, kể cả nhà hình thành trong tương lai, theo Luật Nhà ở và pháp luật dân sự (khoản 1 Điều 185).
Bạn đang chọn căn hộ đang xây ở Quy Nhơn và cần vay để thanh toán? Liên hệ Minh Dũng Land để được tư vấn chuẩn bị hồ sơ và kiểm tra pháp lý dự án, hoặc tham khảo các dự án đang được cập nhật.