Cập nhật theo quy định có hiệu lực đến ngày 29/10/2026: Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (Điều 49–52) và Nghị định 96/2024/NĐ-CP theo văn bản hợp nhất số 124/2026/VBHN-BXD (Điều 13, đã được Nghị định 54/2026/NĐ-CP bổ sung). Bài viết giải thích quy định chung; không thay thế việc kiểm tra hồ sơ của từng hợp đồng.
Bạn đã ký hợp đồng mua căn hộ từ chủ đầu tư nhưng chưa nhận sổ, nay muốn bán lại? Trường hợp này luật gọi là chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Đây không phải là mua bán căn hộ đã có giấy chứng nhận, nên điều kiện, hồ sơ và bên xác nhận cũng khác. Bài viết tóm tắt các bước theo luật để bên bán và bên mua cùng nắm.
1. Hợp đồng nào được chuyển nhượng?
Theo khoản 1 Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản, các hợp đồng được chuyển nhượng gồm: hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và hợp đồng thuê mua công trình xây dựng có sẵn. Quy định này không áp dụng với hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở xã hội (khoản 2 Điều 49).
2. Bốn điều kiện phải đáp ứng
Điều kiện | Cần kiểm tra gì |
|---|---|
Chưa nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận cho căn hộ | Hỏi chủ đầu tư hồ sơ cấp sổ cho căn này đã nộp chưa. Nếu đã nộp, không còn chuyển nhượng hợp đồng được (điểm a khoản 1 Điều 50; khoản 1 Điều 51) |
Hợp đồng không có tranh chấp đang được giải quyết | Hoặc tranh chấp đã được giải quyết bằng bản án, quyết định có hiệu lực (điểm b khoản 1 Điều 50) |
Căn hộ không bị kê biên, không đang thế chấp | Nếu hợp đồng đang thế chấp ngân hàng (thường gặp khi vay mua), phải được bên nhận thế chấp đồng ý (điểm c khoản 1 Điều 50) |
Có hợp đồng mua bán được xác lập đúng luật | Hợp đồng ký với chủ đầu tư theo quy định về kinh doanh bất động sản (điểm d khoản 1 Điều 50) |
Việc chuyển nhượng phải thực hiện với toàn bộ hợp đồng. Nếu một hợp đồng gồm nhiều căn mà chỉ muốn chuyển nhượng từng căn, các bên phải sửa hợp đồng hoặc ký phụ lục với chủ đầu tư trước (khoản 2 Điều 50).
3. Trình tự thực hiện theo Nghị định 96/2024/NĐ-CP
Bước 1 – Lập hợp đồng chuyển nhượng: theo mẫu tại Phụ lục XI của Nghị định, lập thành văn bản không ít hơn 06 bản (điểm a khoản 2 Điều 13).
Bước 2 – Công chứng: nộp hồ sơ tại tổ chức hành nghề công chứng có trụ sở tại tỉnh nơi có bất động sản. Hồ sơ gồm bản chính hợp đồng chuyển nhượng, bản chính hợp đồng đã ký với chủ đầu tư, giấy tờ chứng minh số tiền đã nộp cho chủ đầu tư, biên bản bàn giao (nếu có). Nếu bên chuyển nhượng là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì không bắt buộc công chứng, trừ khi các bên có nhu cầu (điểm b khoản 2 Điều 13).
Bước 3 – Nộp thuế, phí, lệ phí: các bên thực hiện nghĩa vụ thuế, phí, lệ phí liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng (điểm c khoản 2 Điều 13). Tham khảo thêm thuế, phí khi mua bán nhà đất 2026.
Bước 4 – Chủ đầu tư xác nhận: nộp hồ sơ cho chủ đầu tư gồm bản chính hợp đồng chuyển nhượng, bản chính hợp đồng mua bán và giấy tờ chứng minh đã nộp hoặc được miễn, giảm thuế (điểm d khoản 2 Điều 13). Trong 05 ngày làm việc kể từ khi nhận đủ giấy tờ, chủ đầu tư phải kiểm tra, xác nhận và không được thu bất kỳ khoản kinh phí nào; chủ đầu tư giữ lại 02 bản chính hợp đồng chuyển nhượng (điểm đ khoản 2 Điều 13; khoản 2 Điều 51 Luật Kinh doanh bất động sản).
Bước 5 – Bên mua mới tiếp nhận quyền, nghĩa vụ: từ ngày chủ đầu tư xác nhận, bên nhận chuyển nhượng tiếp tục thực hiện quyền, nghĩa vụ của bên mua với chủ đầu tư và là người được cấp giấy chứng nhận (điểm e, h khoản 2 Điều 13; khoản 3 Điều 51).
Nếu hợp đồng đã được chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi, bên chuyển nhượng phải nộp đầy đủ hồ sơ của các lần chuyển nhượng trước (điểm g khoản 2 Điều 13).
4. Chuyển nhượng hợp đồng khác gì bán căn hộ đã có sổ?
Tiêu chí | Chuyển nhượng hợp đồng | Bán căn hộ đã có giấy chứng nhận |
|---|---|---|
Thời điểm | Trước khi nộp hồ sơ cấp giấy chứng nhận | Sau khi đã có giấy chứng nhận |
Đối tượng giao dịch | Quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng với chủ đầu tư | Căn hộ đã được cấp giấy chứng nhận |
Bên xác nhận | Chủ đầu tư xác nhận vào hợp đồng chuyển nhượng | Đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai sau khi công chứng hợp đồng mua bán |
Nếu căn hộ đã có sổ, xem hướng dẫn bán lại căn hộ ở Quy Nhơn. Thông tin về giao dịch chuyển nhượng tại một dự án cụ thể do trang của dự án đó cung cấp.
5. Checklist cho bên bán và bên mua
Xác nhận với chủ đầu tư: hồ sơ cấp sổ của căn hộ đã nộp chưa, hợp đồng có tranh chấp không.
Nếu đang vay ngân hàng: xin văn bản đồng ý của ngân hàng hoặc tất toán khoản vay trước.
Đối chiếu số tiền đã thanh toán cho chủ đầu tư với chứng từ gốc; thống nhất cách thanh toán phần còn lại theo tiến độ.
Đặt cọc bằng hợp đồng rõ ràng; xem quy định về hợp đồng đặt cọc.
Bên mua đọc kỹ quyền, nghĩa vụ còn lại với chủ đầu tư: tiến độ thanh toán, bàn giao, bảo lãnh. Xem quy định về thanh toán và bảo lãnh.
Muốn chuyển nhượng hợp đồng căn hộ ở Quy Nhơn? Gửi thông tin qua trang ký gửi bất động sản; Minh Dũng Land sẽ liên hệ để rà soát hồ sơ và tư vấn các bước trước khi giao dịch.