Cập nhật theo quy định có hiệu lực đến ngày 02/11/2026: Luật Nhà ở 2023 (văn bản hợp nhất số 79/VBHN-VPQH) và Luật Đất đai 2024. Luật Đất đai (sửa đổi) đang được Quốc hội xem xét tại Kỳ họp thứ Hai (tháng 10/2026). Bài viết giải thích quy định chung; giấy tờ chứng minh cụ thể nên kiểm tra theo hướng dẫn hiện hành và với tổ chức hành nghề công chứng.
Nhiều kiều bào gốc Quy Nhơn muốn mua một căn hộ hoặc căn nhà để về ở, cho cha mẹ ở hoặc chuẩn bị cho tương lai. Câu hỏi đầu tiên luôn là: mình có được đứng tên không, và được mua loại nhà nào? Câu trả lời phụ thuộc vào việc bạn còn quốc tịch Việt Nam hay không. Luật phân biệt rõ ba nhóm, mỗi nhóm có quyền khác nhau.
1. Ba nhóm người mua cần phân biệt
Nhóm | Địa vị pháp lý khi mua nhà đất | Căn cứ |
|---|---|---|
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam (còn quốc tịch Việt Nam) | Được xếp vào nhóm "cá nhân" như người trong nước khi sử dụng đất | Khoản 3 Điều 4 Luật Đất đai 2024 |
Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài (không còn quốc tịch Việt Nam), được phép nhập cảnh | Được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở; được nhận chuyển quyền sử dụng đất ở trong dự án phát triển nhà ở | Khoản 6 Điều 4, khoản 1 Điều 44 Luật Đất đai 2024; điểm b khoản 2 Điều 8 Luật Nhà ở 2023 |
Người nước ngoài | Áp dụng quy định riêng về sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài | Điều 17, 18 Luật Nhà ở 2023 |
Quy định dành cho người nước ngoài được trình bày riêng tại bài người nước ngoài mua căn hộ ở Quy Nhơn; bài viết này chỉ tập trung vào hai nhóm kiều bào.
2. Người gốc Việt Nam được mua những gì?
Theo Luật Nhà ở 2023, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam được sở hữu nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở theo pháp luật về đất đai (điểm b khoản 2 Điều 8). Luật Đất đai 2024 cụ thể hóa với người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài:
được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở; có quyền sử dụng đất ở do nhận chuyển quyền trong các dự án phát triển nhà ở (khoản 1 Điều 44);
được mua, thuê mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở; nhận quyền sử dụng đất ở trong dự án phát triển nhà ở; nhận thừa kế; nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở từ người thuộc hàng thừa kế (điểm h khoản 1 Điều 28);
được bán, tặng cho, để thừa kế, đổi nhà ở cho người thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; được thế chấp nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam (khoản 2 Điều 44).
Như vậy, với người gốc Việt Nam, đối tượng phù hợp là nhà ở (nhà riêng lẻ có đất ở, căn hộ) và đất ở trong dự án phát triển nhà ở. Nếu bạn quan tâm đất nông nghiệp hoặc đất không gắn với nhà ở, cần được tư vấn riêng trước khi giao dịch.
3. Trường hợp nhận thừa kế nhưng không thuộc đối tượng được sở hữu
Nếu tất cả người nhận thừa kế đều là người nước ngoài hoặc người gốc Việt Nam không thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở, họ không được cấp giấy chứng nhận nhưng được chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế theo quy định (khoản 3 Điều 44 Luật Đất đai 2024). Khi tặng cho, để thừa kế cho người không được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, người đó chỉ được hưởng giá trị của nhà ở gắn liền với đất (điểm b khoản 2 Điều 44). Xem thêm bán nhà đất thừa kế.
4. Checklist khi mua nhà từ nước ngoài
Xác định nhóm của bạn: còn quốc tịch Việt Nam hay là người gốc Việt Nam; chuẩn bị giấy tờ chứng minh theo hướng dẫn hiện hành (khoản 3 Điều 8 Luật Nhà ở 2023 giao Chính phủ quy định giấy tờ chứng minh).
Điều kiện nhập cảnh: người gốc Việt Nam cần thuộc trường hợp được phép nhập cảnh vào Việt Nam.
Kiểm tra pháp lý nhà: giấy chứng nhận, tranh chấp, thế chấp, kê biên như với mọi giao dịch; với căn hộ dự án, xem checklist pháp lý dự án.
Ký hợp đồng có công chứng khi mua của cá nhân; nếu không về được, cân nhắc ủy quyền cho người thân, xem ủy quyền trong giao dịch nhà đất.
Thanh toán: chuyển tiền qua tài khoản ngân hàng, giữ chứng từ; không chuyển tiền cho người không phải bên bán.
Bạn là kiều bào đang tìm nhà ở Quy Nhơn? Liên hệ Minh Dũng Land để được tư vấn xác định điều kiện đứng tên và lựa chọn phù hợp, hoặc xem các bất động sản đang giao dịch.